Immobilien sind bei deutschen Investoren die bevorzugte Geldanlage. Doch wie sicher und rentabel sind Immobilien während und nach der Covid-19-Krise ? Wir haben uns mit dem Immnobilienunternehmer Stephan Gasteyger unterhalten, um diese und weitere Fragen rund um das Thema Immobilien  zu klären.

Du hast Deine ersten Wohnimmobilien ein Jahr nach der Finanzkrise 2008 gekauft. Inwiefern hat sich die damalige Krise auf Dein Verhalten als Anleger und letztendlich Deine Entscheidung zum Immobilienkauf ausgewirkt?

Stephan Gasteyger: „Immobilien waren damals in Berlin sehr günstig, und Wohnungsmieten noch nicht so reguliert wie jetzt. Außerdem waren während der Krise viel weniger Investoren auf der Suche nach Immobilien, und kaum Eigennutzer. In einem großartigen Viertel wie Prenzlauer Berg, mit seinen zahlreichen Altbauten, seinen Alleen und Parks, in bester Hauptstadtlage, gab es noch Wohnungen, wo der Quadratmeter unter 1.500 Euro kostete.

Ich wusste, dass im Gegensatz zu den viel volatileren Aktienmärkten das Risiko von Kapitalverlusten bei Immobilien wesentlich geringer sein würde. Ich arbeitete damals als Aktienanalyst in einer großen Investment Bank. Somit war ich erstens dem Aktienmarkt gegenüber bereits viel exponierter (mein Job und mein Einkommen hingen ja davon ab), und zweitens gab es vom Arbeitgeber strikte Vorschriften beim persönlichen Aktienhandel.”

Momentan bewegt sich die Weltwirtschaft auf eine vergleichbare Situation wie 2008 zu. Wie gelingt ein erfolgreicher Start ins Immobiliengeschäft unter den aktuellen Bedingungen? Welche Fehler sind jetzt unbedingt zu vermeiden?

Stephan Gasteyger: „Ich bin nicht einmal sicher, ob die aktuelle Lage mit 2008 vergleichbar ist. In den letzten Monaten wurde die Wirtschaft absichtlich heruntergefahren aufgrund einer Pandemie. 2008 ist die Wirtschaft aufgrund einer Schuldenkrise eingebrochen.

Andererseits ist der jetzige Abschwung noch viel heftiger. Die Notenbanken und Regierungen sind aber auch schneller und mit noch viel drastischeren Maßnahmen eingesprungen als 2008.

Es wird sicher zu mehr Insolvenzen und wieder mehr Zwangsversteigerungen kommen, da einige Firmen und Investoren in den vergangenen Monaten in finanzielle Schwierigkeiten geraten sind.

Aber der Markt für Wohnimmobilien bleibt in Deutschland knapp. Geld entwertet sich angesichts der Maßnahmen der Notenbanken und Regierungen jetzt umso schneller. Und eine weitere große Einwanderungswelle ist durchaus vorstellbar.

Die nächsten Monate könnten Immobilienkäufern einen guten Einstiegspunkt bieten. Folgendes muss aber unbedingt beachtet werden: Erstens solltest Du den Markt wirklich gut recherchiert haben; Zweitens musst Du bereit sein, den Preis ein bisschen zu verhandeln; Und drittens sollte der Kauf nicht all Deine finanziellen Ressourcen binden oder ausschöpfen. Besonders in diesen Zeiten solltest Du auch nach einem Hauskauf noch einen finanziellen Puffer haben. Kaufst du andererseits eine Immobilie in einer Dir quasi unbekannten Lage, zum Höchstpreis und ohne finanziellen Puffer, begehst du einen großen Fehler, ganz besonders in diesen unsicheren Zeiten.

Für einen Investoren oder auch einen Eigennutzer, der bis vor der Krise keine Verkaufsabsichten hatte, wäre es andererseits auch ein Fehler, jetzt aus reiner Angst eine Immobilie verkaufen zu wollen. Wenn, dann nur zu einem guten Preis. Es sei denn, man hat wirklich Liquiditätsprobleme.”

Wie schätzt Du die lang- und mittelfristige Entwicklung des Immobilienmarktes in Deutschland und international mit Hinblick auf die Covid-19-Krise ein?

Stephan Gasteyger: „Wie gesagt: Wohnraum bleibt in den meisten Städten knapp, und Geld entwertet sich (niedrige Zinsen, Quantitative Easing). Langfristig werden Preise für Wohnimmobilien daher weiter steigen, in Deutschland und auch international.

Kurz- bis mittelfristig könnte es jedoch schon zu einer Preiskorrektur kommen. Dies angesichts der höheren Arbeitslosigkeit oder der strikteren Kreditvergabe der Banken.

Von einer Preiskorrektur am Immobilienmarkt war aber auch schon vor der Covid-19 Krise die Rede. Denn neue Regulierungen wie der Berliner Mietendeckel oder ein potenzielles Umwandlungsverbot könnten dazu beitragen. Und kommt es nach der nächsten Bundestagswahl zu einer Rot-Rot-Grün Regierung, könnte es sogar zu einem bundesweiten Mietenstopp kommen, oder auch zu einer Änderung der Spekulationssteuer. Das sind drohende Gefahren für den Immobilienmarkt.

Auf den Markt für Gewerbeimmobilien (in Deutschland und international) wird sich die Krise sicher stärker auswirken: Denn manche Gewerbe werden leider einfach nicht mehr überleben können. Es kann auch sein, dass weniger Büroräumlichkeiten in Zukunft benötigt werden, obwohl ich diesbezüglich skeptisch bin.”

Mit Wonego hast Du primär den Wohnungsmarkt in Angriff genommen und auch Deine bisherigen Immobilienanlagen deuten auf eine Vorliebe für Wohnimmobilien hin. Was hält Dich davon ab, mehr Kapital und Arbeit in Gewerbeimmobilien zu investieren?

Stephan Gasteyger: „Sehr gute Frage. Anfänglich habe ich mich ausschließlich mit Wohnimmobilien befasst weil ich, wie die meisten Investoren, einen engeren Bezug dazu hatte.

Gerade jetzt arbeite ich daran, mehr Zeit und Arbeit und dann vielleicht auch Geld in Gewerbeimmobilien zu investieren. Vor allem hier könnte die Krise nämlich wie oben schon besprochen eine Chance bieten. Außerdem herrscht bei Gewerbeimmobilien noch richtige Vertragsfreiheit, im Gegensatz zu den strikten Bedingungen bei einer Wohnungsvermietung.”

Durch deine Anlagen in London bist Du auch im internationalen Markt präsent, mit Wonego hast Du bereits ein Immobilienbezogenes Unternehmen im Ausland mitgegründet. Welche Rolle spielt der ausländische Immobilienmarkt für Deine Anlagestrategie?

Stephan Gasteyger: „Anfänglich habe ich in der Tat Immobilien in mehreren Ländern (neben Deutschland wie gesagt Großbritannien, und auch Argentinien) gekauft. Das war spannend, man muss dann aber mit ganz verschiedenen Märkten und Regeln fertig werden, was eine ziemliche Herausforderung ist. Außerdem muss man immer wieder ein neues Team vor Ort aufbauen. Daher wurde es für mich immer wichtiger, mich auf ein oder zwei Regionen zu konzentrieren, wie jetzt eben Berlin und Leipzig.

Ich beobachte ausländische Märkte nach wie vor sehr gern und mit großem Interesse, z.B. die USA, Südamerika oder auch Osteuropa. Ich werde aber in den nächsten Jahren kaum außerhalb von Deutschland oder Großbritannien investieren. Seinen eigenen Markt gut zu kennen ist nämlich ein riesiger Wettbewerbsvorteil.”

In welchen Ländern siehst Du die profitabelsten Immobilienmärkte der nächsten zehn Jahre?

Stephan Gasteyger: „Ich sehe vor allem in Südosteuropa noch Potenzial. Städte wie Sofia oder Zagreb sind nicht nur Hauptstädte von EU Ländern, sie sind auch kulturell interessant. Und es gibt dort sehr lebendige, stark wachsende IT und Startup Szenen. Es ist nur eine Frage der Zeit, bis diese Wertschöpfung sich auch in den Immobilienpreisen und in einem Zufluss von Investitionen widerspiegelt. Ansonsten sehe ich auch Potenzial in ein paar Städten in Afrika, wie Nairobi, Kairo oder Lagos, dort mache ich mir aber mehr Sorgen um politische Stabilität.”

Im internationalen Vergleich schneidet Deutschland noch als relativ günstiges Wohnland ab. Wie würdest Du das begründen?

Stephan Gasteyger: „Deutschland bleibt ein Mieterland. Vor allem in den Großstädten. Nach der Wende gab es auch im Osten sehr viel Überkapazität. Menschen sind ausgewandert. Und da Mieten stark reguliert sind, sind Renditen auch beschränkt. Niedrigere Renditen sind heutzutage auch nur wegen der niedrigen Zinsen akzeptabel.

Hinzu kommt, das Deutsche meistens mit Geldanlagen viel konservativer sind als zum Beispiel die Briten oder Amerikaner. Nicht nur herrscht in Deutschland keine Eigentumskultur wie man sie woanders beobachten kann. Den meisten Deutschen ist beim Spekulieren unwohl (z.B. hält sich die Fix und Flip Kultur in Deutschland sehr in Grenzen).”

Welche Bedingungen stellst Du an einen idealen Immobilienmarkt? Was müsste sich an der deutschen Politik ändern, um diesem Ideal näherzukommen?

Stephan Gasteyger: „Weniger Regulierung. Preise und Mieten sollten vorwiegend durch Angebot und Nachfrage bestimmt werden. Außerdem haben sich die Vorschriften für den Neubau seit 1990 von 5.000 auf 20.000 vervierfacht. Dies in Kombination mit Maßnahmen wie der Mietpreisbremse, dem Mietspiegel oder jetzt dem Berliner Mietendeckel haben dazu geführt, dass das Wohnraumangebot in den meisten deutschen Städten viel zu knapp ist. Statt es leichter zu machen, zu bauen, wird noch mehr reguliert (Mietendeckel, Umwandlungsverbot). Das wird den Markt nur noch mehr verzerren.

Natürlich braucht man auch Sozialwohnungen mit niedrigeren Mieten, die auch unter dem Marktniveau liegen können. Wäre der Rest des Marktes weniger reguliert, würde der Staat durch Marktmieten oder mehr Neubau auch höhere Steuereinnahmen erzielen, womit er mehr Sozialwohnungen finanzieren könnte.”

Droht Deutschland eine Immobilienblase? Was sind die wichtigsten Indikatoren für ein solches Szenario?

Stephan Gasteyger: „Es gibt drei wichtige Indikatoren: Erstens, das Verhältnis des Kaufpreises zur Miete, welche für das Objekt bezahlt wird. Zweitens, der Preis-Einkommen Index, also der Immobilienpreis geteilt durch das durchschnittliche jährliche Bruttoeinkommen einer Stadt oder eines Landes. Dieser gilt als Erschwinglichkeitsindikator. Und drittens, die Entwicklung der Wohnungsbaukredite gemessen als Prozentsatz des Bruttoinlandsprodukts.

In München und Frankfurt deuten diese Indikatoren auf Blasenanzeichen hin. Aber auch dort besteht immer noch ein Nachfrageüberhang nach Wohnimmobilien, und die meisten Wohnungen werden gekauft zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage, und nicht aus rein spekulativen Gründen. Es handelt sich daher keineswegs um eine Blase wie in den USA oder Spanien vor der letzten Finanzkrise.

Im Rest Deutschlands ist eine Immobilienblase kaum zu beobachten. Dies trotz der Tatsache, dass die Presse gern von einer solchen Blase redet.”

Wie können sich Eigentümer am besten auf eine Immobilienblase vorbereiten?

Stephan Gasteyger: „Ist man bereits Eigentümer sollte man darauf achten, dass genügend Eigenkapital vorhanden ist. Dies als Teil der Immobilienfinanzierung, oder als Reserve nebenbei. Hat man seine Immobilie zu 100 Prozent fremdfinanziert, sollte man mit der Zeit Geld zur Seite legen, welches im Falle eines Abschwungs als Eigenkapital hinzugeschossen werden kann.

Aber so ein Problem hätte man höchstens wenn man das Darlehen refinanziert. Die meisten Banken werden auch bei einem Abschwung kaum die Bedingungen des Darlehensvertrags plötzlich ändern und mehr Eigenkapital verlangen.”

Inzwischen bist du seit über einem Jahrzehnt als erfolgreicher Immobilienunternehmer tätig und hast dementsprechend viele Erfahrungen gemacht. Was würdest Du heute rückblickend anders machen als zu Beginn deiner Unternehmerkarriere? Was war Dein bisher größtes Erfolgserlebnis?

Stephan Gasteyger: „Ich habe am Anfang die Wichtigkeit eines lokalen Clusters unterschätzt. Es ist zwar schön, hier und da eine Immobilie zu haben. Und es stimmt, dass Diversifikation auch helfen kann. Man sollte aber eher sich einen Ort auswählen, wo man investiert, nachdem man die Lage gut recherchiert hat. Wenn man den Markt und die Leute dort nämlich kennt, kommt man auch wieder zu viel besseren Deals, und muss nicht immer wieder neue Handwerker, neue Hausverwalter oder neue Makler finden.

Mein größtes Erfolgserlebnis war der Kauf einer Off-Market Immobilie im Leipziger Osten. Unsaniert aber mit einer bereits vermieteten Gewerbeeinheit. Also 10% Rendite beim Kauf, wobei die Einheiten darüber noch aller leer standen. Wir haben das Gebäude teilsaniert und günstig vermietet. Die Rendite liegt mittlerweile bei über 15%, der Wertzuwachs ist signifikant, und das Gebäude, welches vorwiegend an Künstler und Kreative vermietet wurde, hat zur Belebung eines zuvor vernachlässigten Viertels beigetragen. Also eine Win-Win Situation für Mieter und Vermieter.”

Wir bedanken uns herzlich bei Stephan Gasteyger für das Interview. Das Interview wurde am 10.06.2020 geführt. Mehr zu Stephan Gasteygers Arbeit erfahren Sie unter hauskauf-blog.de.

Stephan Gasteyger

Stephan Gasteyger ist Finanzmarktexperte und Immobilieninvestor.

Nach einem Studium der Wirtschaftswissenschaften an der Universität St. Gallen arbeitete er 12 Jahre lang als Aktienanalyst und Investmentberater in der Londoner City.

Seit 2006 investiert er aktiv in Immobilien, vorwiegend in Deutschland und Großbritannien. Sein Fokus liegt auf Immobilien und Lagen mit signifikantem Verbesserungs- und Wertsteigerungspotenzial.

2014 erwarb er das Immobilienportal LocaBerlin, und 2015 wurde er zum Mitbegründer der Vermietungsplattform Wonego.

Seit 2019 teilt Stephan Gasteyger seine Tipps für den erfolgreichen Vermögensaufbau durch Immobilien Investments auf seinem Hauskauf-Blog.